פירוק שיתוף שלא במכירה פומבית
עובדות המקרה
עניינו של פסק הדין הכרעה בתובענה לפירוק שיתוף הצדדים.
התובעת 1 היא אימו של הנתבע והתובע 2 הוא אחיו. התובעים והנתבע הם בעלי הזכויות בדירת מגורים ושיעור בעלותם כדלקמן: לתובעת 1 יש 9/12 חלקים בדירה וכן רכשה מבן אחר שלה עוד 1/12 חלקים בדירה ולנתבע יש 1/12 חלקים בדירה. התובעים מבקשים כי פירוק השיתוף בדירה ייעשה באופן עליו יורה בית המשפט ובלבד שיתאפשר להם לרכוש את חלקו של הנתבע. הטעם לכך הוא שהם מחזיקים ב-11/12 חלקים מן הדירה בעוד הנתבע מחזיק ב-1/12 חלקים בלבד. לטענתם התובעת - שהיא ישישה מתגוררת בדירה מזה עשרות שנים, ואין הגיון לגרום לה למכור הדירה לצד שלישי.
קרא עוד...
בקשת הורים לפנות בתם, בעלה ונכדיהם מדירה
סבא וסבתא תובעים מנכדיהם זכויות על דירת מגורים
תביעה לפס"ד הצהרתי - מי הבעלים בדירה?
פס"ד הצהרתי - זכויות מכח חיים משותפים ומכח הרכישה
האם יש לאפשר את פירוק השיתוף?
1. מאז ומעולם לא חיבבו שיטות המשפט את יחסי השיתוף במקרקעין, בהיותם מקור פוטנציאלי מובהק לסכסוכים ומריבות ובהיות בתי המשפט מוגבלים למדי ביכולתם להבטיח שלום בין שותפים ניצים לאורך זמן, ומשום כך אף הקלו בהבאת יחסי השיתוף אל קיצם.
2. הזכות לפירוק לשיתוף במקרקעין מעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין ועל פי הוראותיו "כל שיתוף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". ואכן, כחוט השני שזור בפסיקת בתי המשפט העיקרון היסודי לפיו שמורה לכל שותף במקרקעין הזכות לפירוק שיתוף "בכל עת". עיקרון יסודי זה אף כונה בפסיקה "עיקרון על".
3. במקרה הנדון, יש לזכור כי המדובר בשותפות בדירת מגורים. פירוק השיתוף בדירת מגורים שהיא יחידה תיכנונית נפרדת, יכול להעשות ע"י מכירתה, שכן דירת מגורים היא חלקה תיכנונית שאינה ניתנת להפרדה וחלוקה בעין אינה אפשרית.
קרא גם...
האם יש לפרק את השיתוף בבית המגורים?
חלוקה בדירה הרשומה על שמו הבעל בלבד
תביעה לסילוק ידו של הבעל מהדירה
4. סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין קובע "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדן". לחילופין, האופן שבו תתבצע המכירה נקבע בהוראת סעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין הקובע: "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין". בסעיף זה באות בחשבון שתי חלופות. חלופה אחת המורה על מכירה לצדדים שלישיים באמצעות מכירה פומבית וחלופה שניה המשאירה מירווח גמישות לבית המשפט שיורה על דרך אחרת שתיראה "יעילה וצודקת יותר".
5. במקרה דנן, החלופה הראשונה, שהפסיקה קבעה כי היא "הדרך הרגילה" למכירת מקרקעין, מעוררת מספר קשיים: הנתבע סובל כדבריו מ"חסכון כיס". הוא לא שילם את שכרו של עורך הדין שהעמיד, וביקש לפטרו. האומנם מחלקו (1/12) בדירה, ומתוך חלק זה ישולם גם שכר הכינוס לרבות שכ"ט עו"ד, מודעות בעיתונים, שכר מתווך וכיוצ"ב. יש לזכור כמו כן שהתקשורת עם הנתבע קשה, גם כאשר הוא נמצא במעמד אחד עם הפונים אליו ולא רק כאשר הוא מרחיק נדוד.
6. חרף העובדה שהפסיקה קבעה כי "הדרך האחרת" כלומר, החלופה השניה בסעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין "דרך יוצאת מן הכלל", במקרה זה יהיה זה יעיל וצודק לאפשר לתובעים לרכוש את חלקו של הנתבע, ואכן הדבר אינו בלתי אפשרי מבחינת הפסיקה. זאת ועוד, התובעת אימו של הנתבע מתגוררת בדירה מאז שנת 1976, היא בת 73 הנזקקת להליכון - כדי להתהלך. תובעת ערכה רק לאחרונה שיפוץ בדירה כדי להתאימה לצרכיה של התובעת. ביחסים שבין האם לבנה, אשר ככל הנראה היו מלווים בלא מעט אלימות, נראה לנכון כי שיקולים של צדק, ניתן להעדיף את האם הקשישה אשר כביכול אומרת לבנה הנתבע "אל תשליכני לעת זקנה", בעיקר יש משמעות לדברים אלה כאשר זכויותיו הקנייניות של הנתבע - לא תפגענה.
7. טעם נוסף נעוץ בכך שבמקורה היתה הדירה של התובעת ושל בעלה המנוח. הזכויות שהגיעו אל הנתבע הגיעו מכוח ירושת אביו המנוח, לכאורה לו היה מתקיים פירוק השיתוף בחייו של האב המנוח היתה שמורה לתובעת "זכות קדימה בין בני זוג" עפ"י סעיף 101 לחוק המקרקעין, היא נאלצת לטענתה להפעיל את זכותה לפירוק שיתוף מכוח יחסו המחפיר של בנה הנתבע כלפיה, אין סיבה שלא תפעיל ולו לכאורה בלבד - את זכות הקדימה, בכפוף לכך שהנתבע לא יפגע קניינית.
לסיכום,
יש להורות על פירוק השיתוף בדירה, באופן של מכירת חלקו של הנתבע לתובעים. לא ירכשו התובעים את זכויות הנתבע בהתאם לחוות הדעת כאמור לעיל, תוצא הדירה למכירה פומבית לכל המרבה במחיר ובעל ההצעה הטובה ביותר מבחינת תנאיה לפי שוויה כפנויה.
